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尽管租来的土地只有15年的使用权，除了每月要支付地租以外，盖好的楼房也要在租期结束后归地主所有。但这不妨碍——租地、盖楼、出租——这种奇葩的商业模式在两年左右回本。无论是传统生意人、还是互联网创业者、投行分析师，在乍一听到这个收益模型时的反应就是“骗局、传销”。很不幸，来了西港之后，就会整明白，这是真实发生着的房地产投资“传奇”。一切都源于网投！短短两年，西港涌入了20万网投从业者，由于网投的超级暴利，造就了一个庞大的高消费群体，他们的衣食住行，带动了西港的基建和服务业，创造了无数的财富神话。以地租一平方米20美金为例，500平方米的土地，可以盖出4000平方的楼，拎包入住的建安成本不超过500美金每平方米，也就是总造价为200万美金。但这栋楼整租的租金可以高达20美金每平方米每月，也就是每年的租金毛收入为96万美金，两年的租金就回本了，但由于整租要预收10到12个月的租金作为押金，所以，在楼房交付时就已经回收了接近一半的投资成本。西港土地市场，如火如荼，烈火烹油，许多地段地价两年内令人恐怖的翻了10倍！不管你是谁，来这就得接“地”气，西装革履的精英也好，财大气粗的老板也好，智商都被按在西港的土地上狠狠地摩擦了一把。
确实，没有谁能想到这个商业模式会出问题——我们都高估了绿票子对于权贵阶层的诱惑力，我们都低估了伟大祖国对柬的影响力。柬埔寨政府昏了头了吗？竟然自毁长城，自毁经济支柱？他是革命了一辈子的人，政治抱负与家国情怀他比菲律宾老杜更胜一筹——因为按照宪法，他的人民党只要在选举中获胜，他就能继续担任首相执掌柬埔寨往前走，直到他不想干为止。柬埔寨虽说是君主立宪议会制国家，但长期以来是“小政府、小社会、大家族”的治理结构。虽然这种模式容易达成社会和解与阶层固化，但在近年来的高速增长中，所有的权贵家族在特权酿就的泡沫中起舞狂欢，灰产黑产的利益，对权贵实力阶层渗透率极高，已经顺利地绑架了权贵家族利益，已经有了绑架柬埔寨国家经济的势头。如果在人均GDP1500美金的时候，任由其发展不刹车，不调整其比重，那么到了3000美金的时候，国家经济将被这个不光彩的产业绑架，届时将进退维谷、积重难返。而当下，网络博彩从业者给当地社会造成的不安与混乱，又让政治对手死死咬住，欧美势力支持的沈良西在海外兴风作浪，扬言要回国把牢底坐穿，这个烫手山芋洪总不能接，不让他回来的最好办法就是：顺应民意，修正破绽，让他不能下决心回国。我们之前都认为，权贵家族的利益被绑架了，洪总动不得这块大蛋糕，但洪总还是动了，壮士断腕、大义灭亲的动力一方面是来自前述政治对手的压力，另一方面则是来自中国盟友的压力。更何况，中国盟友从来不让盟友白帮忙，只要给面子，从来不让朋友吃亏。路边社消息，国企国资将大规模进入柬埔寨，而千疮百孔的西港，将是基建狂魔大展拳脚之地。两年内，柬埔寨人民将喜提一个新西港，这是大概率的事情。所以，前有利益，后有追兵，再说那海里不是还有石油么？洪总的底气没有十足也有八分足。而如果大家有留意他家少帅的资讯，想必知道洪总必须要培养少帅接班的。但少帅接班首要的就是“稳定为上”，不宜改弦易辙，尤其是和叔叔阿姨弟弟妹妹们的关系不能搞僵了。所以，洪总选择了由自己来按下这个得罪人的开关，先把发展模式给切换了，至少还有4年任期，把事情做扎实了，做稳了——不把难题、累赘留给儿子去面对，洪总“小曹操”之美誉，真不是浪得虚名，这个国家，真心有希望的。正式宣布完全禁止任何形式的网络博彩后，最惨的不是租了土地的，而是租了地又开工盖楼的，上不去下不来，一地鸡毛。
土地是财富之母，买地来盖楼也好，捂着也好，有地在手，无虑无忧。即使在柬埔寨的首都金边，也鲜有租地盖大楼再出租这种商业模式的存在，毕竟租来的土地不是自家的，不确定性太大了。其实，租地模式是必输的，因为无论经济形势是一片大好还是分崩离析，投资者都会很被动。——如果经济剧烈下行，造成投资者经营不善，由于土地的使用权价值是递减的，导致一切的坚持都失去了意义；——如果经济强势上行，海量投资者涌入，土地价值与租金猛涨，你正要沾沾自喜的时候，地主会笑眯眯地出现在你面前：兄弟，来，我们来聊聊涨租金的事吧。不答应？他会起诉到法院要求解除合同，至于赔偿嘛，自己看合同，最多给你主体建筑造价的2倍。装修、运营投入是不在赔偿范围内的——这是在2019年中真实发生过的案例。如今复盘租地盖楼这个商业模式，看起来似乎是当初盖得快、转租得快的人成功离场了对不？才没有，即使成功转租了出去，也只过去了一年半载而已，还没完全回来本钱，而承租的商家们在营商环境突变的情况下，决定举手投降不干了，押金也不要了，你还得自己把物业捡起来，亲自来当酒店、会所、KTV的老板，巨大的现金流黑洞会慢慢地吞噬你。即使是早早回本的投资者，别忘了人是情绪动物，大部分人都会把前述投资所得all in且再加码砸下去，于是，循环往复，你躲得过明枪暗箭，却逃不过“预期”给自己挖好的的陷阱。人类历史几千年，投资的逻辑，从来就是两字：“预期”。人类为什么能统治地球？不是因为人类会直立行走或者会使用工具劳动，而是人类会描述复杂抽象的事物，比如：明天会更好，再比如：如果某件事情发生，那另外一件事情也会发生，我们应该怎么怎么去做。这种能力决定了，我们的行为永远受“预期”的情绪支配。而谁掌控了“预期”，谁就掌握了人类行为的一切运行代码。租地盖楼的乐观收益预期，把西港投资人带进了沟里，在情绪面前，你的智商情商根本不重要，这情绪把你按在地上摩擦，让你坚定地做出了匪夷所思的决策——即使是很有土地情结、发过毒誓只买地不租地的人，都做出了让自己都无法理解的行为——租地盖楼。
在租地盖楼模式中败退下来的承租者、经营者如今成了网络上诅咒西港的主力军。很多时候，我这个“不动产经纪协会会长”就是他们咒骂的靶子，因为，中介行业可能是西港两年“传奇”里头，唯一落袋为安的行业。所以，被骂好像是理所当然的，但别忘了，情绪面前人人平等，经纪人也是人，谁愿意看着别人赚大钱自己却只赚点佣金啊，所以，被情绪带进坑里的是多不胜数。困惑悲观失望焦虑悔恨懊恼——请原谅我词汇量的不足，在空军面前，多军的一切言论都被视为表演、作秀。以8月18号为界，西港最野蛮生长的机会已经过去了。租地盖楼，万劫不复——这种情绪可不仅仅是中国人独有，柬埔寨人也被套进来了。地主抱怨客户违约弃地而逃了，农民抱怨在银行贷了款盖楼，租客却闪了，银行的贷款怎么还？劳工们的工作不好找了，TIK TOK（抖音海外版）多了不少忧伤的歌者舞者。以下是西哈努克省不动产经纪行业协会、西港土地研究院收集到的案例，供大家参考。一、当前西港的情绪，非常适合和地主展开降租金谈判。越来越多的租户与地主、房东争取到了暂时降租、暂时免租的谅解协议。租金降幅从30%至50%不等，不少地主房东表示，会持续支持租户树立经营信心，有困难共同协商解决。这是我们一个真实案例。门店租金由6700降到4000，然后给予一个月的免租期让商家寻找新的受让方，找到新商家入驻以后，房东允许押金转嫁，而原商家则承诺不拆除空调等物资来表达感激。这种模式需要双方极大地诚意与经济实力，因为土地价格并非事先说好的，加上柬埔寨人的土地情结，要达成一致的难度非常大，但亦有成功案例可供参考。这是我个人最主张的模式，但操作起来非常复杂。即地主以土地出资入股，租方以带资建筑的模式成为合资公司股东，合作盖起来的楼就是永久产权的房子了，可以卖，可以共同经营，也可以内部分割产权。整个合同订立的过程非常复杂，双方取得互信需要一个过程，因为柬埔寨地主也担心经济形势突然好转的话，自己是不是吃亏了。五、招来建筑装修工程商，出让未来数年的经营权，换取楼房得以继续完成施工。这种方式已经有多位投资者选择，而工程商只需要付地租，不用缴纳巨额的土地押金，投资者得以喘息度过当下的关口——当然这也说明，有供应链优势的建筑工程服务商已经开始在西港捡漏抄底了。这就不得不提到西港中信国际大厦的宏大气魄与高超艺术，它是位于独立公园的15层3万多平方的公寓+写字楼，将13、14楼免费提供给西港所有行业协会、地方商会进驻办公，并建立西港商协会公共服务平台，办公、会议、餐饮、便民服务中心、新媒体新闻中心、应急救援中心一应俱全，目前西港绝大部分地方商会、行业协会都已经完成进驻。此举得到了社会的一致认可，郭省长为此点赞，并应允出任商协会联盟的名誉主席，他的助理将担任总顾问，每周至少来服务平台现场办公一天。随之而来的，是中信大厦配套的公寓大幅度降价，吸引上述商协会旗下企业进驻办公住宿，成效非常显著。
嘉华公主公寓地处独立大道嘉华银行路段，拥有50多个房间，在莱米国际李会总经理的策划操盘下，增加了花园、早中晚餐、咖啡简餐、保洁、商务接送、VIP护送等公共配套设施与增值服务，单间300美金起租，迅速“抢”来大批租客，完成了去化目标，堪称经典之作。不理想的地段，严重瑕疵的楼盘，果断放弃押金与前期投入，坚定离场，避免损失进一步扩大。留在青山在，不怕没柴烧。不知道大家发现没有，越是社会地位不高的柬埔寨地主，越是没有格局，往往拒绝让步，如果因为他的强硬态度，导致你的损失非常大，你还有一个选择——实施毒丸计划。找到专业的律师，在合同里寻找地主的毛病或者过错，并以此为由上诉到法院，要求解除合同，在获得地主退让之前对其土地实施查封，让他既不能卖，也不能出租，对于社会地位不高的柬埔寨人来说，吃官司是个烦心事，耗散他的精力，迫使其坐到谈判桌上来。![]()
文章来源: http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI3NjIwMjg3Mw==&mid=2650096215&idx=1&sn=8e2a12619b76713e6683d9722183dd01&chksm=f378f641c40f7f57463b344fa60267e382d1cdd40b7b0b75810a1a487e81173ed4578e6a1715#rd
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