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作者 | 拉风的极客
11 月 21 日，科技驱动的一站式新居住服务平台贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423）发布 2024 年第三季度财务业绩。得益于积极的业务拓展策略及科学管理举措，贝壳展现出主动的、可持续的增长动力。报告期内，贝壳实现总交易额（GTV）7,368 亿元（人民币，下同），同比增长 12.5%，净收入为 226 亿元，同比增长 26.8%，净利润达 11.68 亿元，经调整净利润达 17.82 亿元，超出市场一致预期。贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：「在市场调整的背景下，我们各条业务线均取得了较好的成绩。我们在房产交易服务业务上积极开拓，同时坚定打造更和谐的生态，通过『门店积分制』等机制实施，帮助店东获得更好的收益，得到平台的价值回馈。直营业务链家也在健康经营的基础上持续推动创新和经纪人职业化。在家装家居和房屋租赁服务上，我们也持续在产品、流程重塑和供应链等方面推进基础能力的建设。同时，我们也振奋地看到，近期中央政府对地产市场『止跌回稳』等积极表述和一系列形成合力的政策支持已初见成效，市场修复正在启动。在改善的外部环境下，我们将坚定地看长，不断探索创新，推动组织向上生长，同时保持乐观、坚持和团结，迈向更远的未来。」贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：「三季度我们持续展现可持续的增长动力。房产交易服务业务取得了稳健的收入表现，新房业务的货币化能力进一步增强。我们积极推进『一体三翼』战略，第三季度家装家居业务、房屋租赁服务、新兴业务及其他的收入占净收入的比例进一步提升至 38.3%。同时，我们持续回报陪伴公司共同成长的股东，与投资者分享发展的红利。今年以来截至第三季度末，我们共斥资约 5.8 亿美元回购股票。自 2022 年 9 月回购计划启动以来，截至三季度末，我们累计回购金额约 14.9 亿美元，回购股数占回购计划启动前公司总股本约 8.10%。」
在 5 月份政策密集出台并迎来脉冲式复苏后，三季度市场逐步转入阶段性调整，二手房市场表现相对稳健，新房市场供需两端有望进一步回暖。9 月末，央行、金融监管总局等多部门打出政策「组合拳」，发布了降二套房首付比例、降存量房贷利率等重要政策措施，释放出强烈的「稳地产」信号。住房城乡建设部数据显示，10 月份全国新建商品房和二手房成交总量同比增长 3.9%，连续 8 个月下降后首次实现增长，市场信心得到明显提振。今年第三季度，贝壳存量房业务 GTV 达 4,778 亿元，同比增长 8.8%，净收入 62 亿元。贝壳在积极拓展的同时，其高效的合作网络、专业实用的赋能举措以及新房、装修等多元业务，也对外部门店形成了较强吸引力，联网门店持续增加。报告期内，贝壳平台活跃门店数达到 46,857 家，同比增长 14.6%，净新增近 6,000 家门店；活跃经纪人数达到 423,400 名，同比增长 6.1%。三季度以来，贝壳针对平台生态、门店运营等推出了一系列举措，与店东共享价值，让门店与平台共同成长。具体而言，在生态建设方面，贝壳基于区域共治理事会，围绕作业机制、公平透明、服务承诺、业务助力、荣誉体系 5 个方向，开展针对支持店东的重点工作，提升店东对平台的满意度，营造竞优、向上的合作氛围。在机制上，贝壳面向店东推行「门店积分制」，回馈在平台上时间久、业绩好、守底线、业务上探索创新的门店，帮助店东获得更好的收益，在平台上实现长期更好的发展。三季度，贝壳向试点城市的门店店东发放共计 1,800 万现金等值的权益。在精细化运营方面，贝壳以更细颗粒度的策略，以商圈为单位进行赋能。对门店合作效率不足的商圈，贝壳通过平台数据分析、问题诊断和策略支持，以及店东共治理事会的共同参与，进行房源聚焦，增加门店之间的合作。新房方面，贝壳业绩展现出超出市场的强劲表现，三季度实现 GTV2,276 亿元，同比提升 18.4%，净收入 77 亿元，同比提升 30.9%。贝壳的聚焦打盘策略、渠道之外的增量价值以及过硬的执行能力、销售能力持续获得市场认可，合作界面进一步拓宽，不仅合作项目数量在三季度创历史新高，总对总战略合作也持续破局，目前已覆盖大部分的 Top10 房企。此外，贝壳保持了稳健的风险控制，开发商提前预付佣金的「快佣」收入占比保持高位，应收账款周转天数维持在 47 天的极低位。稳定的回款能力也进一步提升了经纪人的作业安全感，激发了更强的服务意愿。在「一体三翼」发展战略指引下，贝壳瞄准居住服务的广阔发展空间，持续发力家装、租房等业务场景，构建长期可持续发展新引擎，逐步迈向「一站式新居住服务平台」，为消费者提供更多的「美好居住」可选项。三季度，贝壳非房产交易服务业务的收入同比增长 54.3%，占总收入比例达到 38.3%，相比去年同期提升 6.8 个百分点。得益于精细化运营管理、产品套餐更新、集中采购比例提升等，贝壳家装家居业务三季度实现合同额 41 亿元，同比增长 24.6%，净收入 42 亿元，同比增长 32.6%，贡献利润率达到 31.2%，相比去年同期有所改善。在家装业务「品质、效率、规模」的正循环商业模式中，「品质」是核心，贝壳持续围绕品质进行作业流程和模式的完善。针对家装施工工序较多且作业繁杂等问题，今年贝壳全面梳理了施工各环节中的关键点，及时优化迭代施工作业方案并完善内控流程。在交付能力及品质提升方面，通过进一步完善施工流程和派单效率，贝壳三季度基装工期加主材工期约为 99.5 天，去年同期约 109.3 天。此外，贝壳在推广实施主动维保服务的同时，也在全国建设自营维修维保团队，该团队规模从去年底 200 人以上，提升至今年 9 月底 500 人以上，提升交付后体验。租房业务方面，贝壳三季度取得净收入 39 亿元，同比增长 118.4%。截至三季度末，省心租在管规模突破 36 万套，去年同期为超 16 万套。在租后服务方面，贝壳提供了一系列入住前提前检修、标准化交房服务、租客侧物业交割等服务，并对管家角色进行集中化管理、赋能，提升服务标准化程度，强化租务服务能力及品质。在内部运营提效上，省心租关键运营指标同比改善明显，得益于精细化管理二次招租，客户续租率和房屋预售率有所提升，空置成本降低；同时业务持续优化升级产品模式，并加强稳定去化渠道建设和运营，降低市场波动的影响，提升出租的确定性。9 月，贝壳「贝好家」业务也取得了显著进展，在成都核心区域成功摘得热门地块，计划将其打造为贝好家首个自主操盘项目，在拿地、定位、设计、营销等各环节，充分体现贝好家的 C2M（从消费者到制造者）理念。值得注意的是，贝好家明确定位在数据驱动型住宅开发服务平台，并非房地产开发商，希望通过该成都项目验证 C2M 产品解决方案的落地能力，增强合作方的信赖。未来，贝壳将继续坚守长期主义视角，向内寻求平台能力、平台生态进化，向外链接更多行业积极力量，协同各方共同回应「美好居住」的重要课题，为构建居住服务产业发展正循环不懈努力。本文为极客公园原创文章，转载请联系极客君微信 geekparkGO
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